“當海水退潮之后，才知道誰在裸泳。”

如果把“股神”巴菲特這句廣為流傳的格言放到房地產(chǎn)行業(yè)，其實還可以解讀出另一層意思——當海水退潮之后，才能看清每家房地產(chǎn)企業(yè)的進階之路。

在資本大潮、人口和土地紅利的助推之外，哪些房企為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展沉淀了先進的生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)驗？這一問并非空穴來風。從行業(yè)屬性來看，房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)不僅涉及經(jīng)濟命題，更是重大的民生命題。當前，住房回歸居住屬性，如果建造業(yè)還停留在十幾年前的邏輯和水平上，住房質(zhì)量通病層出不窮，那么房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展就無從談起。

“投資拿地是房企的開拓之舉，工程建造能力體系是房地產(chǎn)企業(yè)的筑基之舉，二者缺一不可。事實上后者在過去往往被忽視，缺乏建造能力和體系的支撐，企業(yè)越大、項目越多、周轉(zhuǎn)越快，風險也就愈積愈多?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

亟須鍛造高質(zhì)量建造體系

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)。其中，建造過程粗放、質(zhì)量問題頻發(fā)是亟須解決的問題。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)作為上下游產(chǎn)業(yè)，本可以實現(xiàn)相輔相成，但現(xiàn)實情況是不少房地產(chǎn)企業(yè)只充當了資本平臺，并不掌握建造技術(shù)，依靠“雇傭軍開疆擴土”，實現(xiàn)短期擴張。

隨著資本、人口和土地紅利逐漸褪去，行業(yè)發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)運營能力和建造能力的考驗越來越多，企業(yè)的盈利空間和成本管控壓力也在增加。在資本逐利下，一些本就不掌握建造技術(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始壓縮成本甚至侵蝕建材質(zhì)量，導致客戶維權(quán)事件多發(fā)。

“房地產(chǎn)行業(yè)正在出現(xiàn)一條分水嶺，那些掌握建造技術(shù)并能平衡好產(chǎn)品質(zhì)量和開發(fā)節(jié)奏的企業(yè)，在這輪周期中優(yōu)勢更加明顯；一些片面追求周轉(zhuǎn)速度而沒有技術(shù)沉淀的房企，則可能亂了陣腳?！眹儡S進認為，好房子從來不缺市場，質(zhì)量和品質(zhì)就是第一道防線。

在這方面，以萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）、恒大集團有限公司、碧桂園控股有限公司等為代表的頭部企業(yè)早已謀篇布局。其中，萬科早在1999年就成立了萬科建筑研究中心。從2003年推廣標準化設計到2004年開展住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品策劃和實驗樓計劃，如今萬科已經(jīng)探索形成了成熟的“5+2+X”建造體系。

“萬科們”的探索正好契合了建筑業(yè)本身的轉(zhuǎn)型升級。

“與發(fā)達國家相比，我國建筑業(yè)工業(yè)化程度低、建造技術(shù)落后，建筑業(yè)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式仍占據(jù)主導地位，傳統(tǒng)模式積累的問題與矛盾日益突出。”住房和城鄉(xiāng)建設部建筑設計標準化技術(shù)委員會主任委員、中國建筑標準設計研究院總建筑師劉東衛(wèi)說道。

劉東衛(wèi)認為，房地產(chǎn)業(yè)應由過去粗放式發(fā)展模式向建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展轉(zhuǎn)型。一是確立基本的質(zhì)量品質(zhì)理念及技術(shù)體系。二是重視工業(yè)化生產(chǎn)建造與集成技術(shù)問題。三是以可持續(xù)發(fā)展為理念，從建筑的全生命周期來考慮問題。

頭部企業(yè)帶動效應明顯

建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，都需要有企業(yè)先行探路，這里既充滿風險也有豐厚回報。彼時，萬科“掌門人”王石從日本考察回來后毅然決定投入住宅產(chǎn)業(yè)化，很多人不理解，房地產(chǎn)大有賺錢機會，為何看上吃力不討好的住宅產(chǎn)業(yè)化？

20年彈指一揮間，如今再回看萬科彼時的戰(zhàn)略，不可謂不是眼光長遠。日前，由河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳等主辦的“全省建筑工程質(zhì)量品質(zhì)提升暨質(zhì)量安全手冊推進觀摩會”走進鄭州萬科的美景世玠項目，有參觀者發(fā)出感嘆，萬科已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)化道路上走了這么遠。

萬科的戰(zhàn)略定力不止于如此。在2017年股東大會上，有記者提問剛履新萬科集團董事會主席的郁亮：“萬科一直提產(chǎn)業(yè)化，但我發(fā)現(xiàn)萬科在這條路上一直都是比較孤獨的。產(chǎn)業(yè)化對萬科競爭力有沒有幫助？”面對提問，郁亮首先回應“你說得太正確了”。

“萬科在產(chǎn)業(yè)化的道路上是孤獨的先行者，但未來萬科將依舊堅定地走產(chǎn)業(yè)化的道路。萬科的產(chǎn)業(yè)化一直圍繞著‘兩提兩減’，萬科自己的目標是不會改變的?！庇袅琳f，既然產(chǎn)業(yè)化是未來的發(fā)展方向，萬科一定會做下去，即使很孤獨。

在中國房地產(chǎn)過去20年的快速發(fā)展中，少數(shù)派、孤獨者往往是引領行業(yè)發(fā)展方向的代名詞。“許多開發(fā)商重規(guī)模輕能效、重表面輕品質(zhì)、重現(xiàn)在輕長久，這樣的發(fā)展模式不可持續(xù)。”劉東衛(wèi)認為，建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化必須要擺脫傳統(tǒng)模式路徑的依賴和束縛，尋求以建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為目標的新型建筑工業(yè)化發(fā)展路徑。

建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化不可能一蹴而就。經(jīng)過20年沉淀，萬科吸取發(fā)達國家經(jīng)驗教訓，探索出了符合中國國情的“5+2+X”建造體系。5指系統(tǒng)模板、全現(xiàn)澆外墻、裝配式內(nèi)隔墻、爬架、穿插提效；2指適度預制和裝配式裝修，X指智能、環(huán)保、人文等。

“頭部企業(yè)的戰(zhàn)略制定對行業(yè)發(fā)展有重要導向作用，房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，既要做到綠色發(fā)展，又要提升安全、質(zhì)量和品質(zhì)，還要兼顧生產(chǎn)效率。”嚴躍進認為，未來建造體系和能力將成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一，也是必須掌握的看家本領。